Die Self-Storage- und Warehousing-Branche kombiniert die Eigenschaften von Immobilien mit denen eines operativen Geschäfts. Self-Storage-Einheiten, die den heute üblichen ähneln, tauchten in den 1960er Jahren auf, und die Branche blieb für die nächsten 20 Jahre relativ zurückhaltend. In den neunziger Jahren begannen Investoren viel schneller mit dem Bau von Self-Storage-Einheiten, vor allem, weil der Self-Storage-Markt als rezessionsresistenter angesehen wurde als andere.
Branchenübersicht
Die Branche hat sich zwischen 2001 und 2007 aufgrund attraktiver Finanzierungsmöglichkeiten, geringem Kapitalbedarf und geringer Markteintrittsbarrieren wirklich gut entwickelt. Lagereinheiten sind aufgrund ihres schnörkellosen Charakters relativ kostengünstig zu bauen, und die Mieter kümmern sich nicht um die Ästhetik. Die Zahl der Self-Storage-Einrichtungen in den USA ist seit Beginn des neuen Jahrtausends um fast zwei Drittel gestiegen.
Wettbewerbsfaktoren
Der Wettbewerb in der Branche basiert auf Standort und Preisen, während Änderungen der Belegungsraten von den Jahreszeiten abhängen. Die Self-Storage-Branche ist stark fragmentiert und der Wettbewerb ist aufgrund der scheinbar unbegrenzten Nachfrage nach Lagerdienstleistungen auf dem US-Markt hart. Eine kleine Anzahl von öffentlich gehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) besitzt rund 10 Prozent des kombinierten Inlandsmarktes. Während der wirtschaftlichen Erholung nach der jüngsten Rezession haben öffentlich gehandelte REITS einen erhöhten Preisdruck auf kleinere Ziele ausgeübt, die weniger in der Lage sind, mit sinkenden Mieten zu reagieren.
Klein gegen groß
Kleinere Unternehmen wie Unternehmen mit drei oder weniger Standorten sind einer zunehmenden Konkurrenz durch börsennotierte REITS ausgesetzt, die selbst unter dem Druck von Investoren stehen, die Rendite zu steigern. Ungefähr drei Viertel der US-Self-Storage-Einrichtungen befinden sich im Besitz unabhängiger Betreiber. Die börsennotierten REITS haben jedoch ihre Bilanzen kollektiv umstrukturiert und sind besser kapitalisiert. So können sie Internet-Marketing und Per-Click-Werbung nutzen. Sie sind auch in der Lage, Verwaltungs- und Betriebskosten auf größere Portfolios zu verteilen.
Konsolidierungstendenzen
Die Rate des Neubaus von Anlagen verlangsamt sich und größere Betreiber steigern das Umsatzwachstum durch Akquisitionen, vor allem von unabhängigen Unternehmen. Zum Zeitpunkt dieses Schreibens wird der Sektor von Geschäften mit Einzelstandortbetreibern dominiert, eine Änderung gegenüber der jüngsten Form, in der größere Betreiber die üblichen Erwerber waren. Viele der privaten Unternehmen, die Mitte der 2000er Jahre gebaut wurden, sind jetzt attraktive Akquisitionsziele für wachstumshungrige REITS. Die Fragmentierung des Inlandsmarktes kann zu einer zusätzlichen Konsolidierung führen. Dies ist der Hauptweg für die REITS, um Marktanteile zu gewinnen und die Markenbekanntheit zu steigern.
Branchenausblick
Das Branchenwachstum wird in den letzten fünf Jahren auf 3.2 Prozent pro Jahr prognostiziert. Dies spiegelt eine Erholung von den negativen Auswirkungen der wirtschaftlichen Rezession wider, die teilweise durch höhere Brancheneinnahmen aufgrund steigender Zwangsvollstreckungen ausgeglichen wurden. Das Revenue Management wird für kleinere Unternehmen zu einem immer wichtigeren Instrument. Diejenigen, die nachweisen, dass sie in der Lage sind, kriminelle Mieten besser einzutreiben und mithilfe der Tracking-Technologie die Mietgebühren in optimalen Intervallen zu erhöhen, sollten mit Wachstumsraten im oder nahe dem Branchendurchschnitt rechnen.