Ein Unternehmen, das Land benötigt, um ein Geschäft oder ein anderes Geschäftshaus zu errichten, muss dieses Land nicht unbedingt kaufen. Eine „Grundpacht“ -Vereinbarung gibt Ihnen das Recht, Land für einen langen Zeitraum zu entwickeln und zu nutzen, ohne es tatsächlich zu kaufen. Bei einem nachrangigen Erbpachtvertrag wird der Grundbesitzer zu einer Art Partner bei der Entwicklung, indem er Ihnen bei der Beschaffung von Finanzmitteln hilft.
Grundpachtverträge
Bei einem typischen gewerblichen Grundstückserwerb würden Sie eine wünschenswerte Immobilie identifizieren, einen Preis mit dem Eigentümer aushandeln und das Grundstück kaufen. Sie können dann mit dem Land machen, was Sie wollen (oder zumindest was die Zonierungsbeschränkungen erlauben). Bei einem Erbpachtvertrag unterzeichnet Ihr Unternehmen einen langfristigen Vertrag, in der Regel für 50 bis 99 Jahre, der Ihnen das Recht gibt, das Land im Austausch für Mietzahlungen zu entwickeln und zu nutzen. Sie übernehmen alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten wie Grundsteuern, Haftpflichtversicherungen und Instandhaltung. Der Erbbaurechtvertrag beschreibt in der Regel die akzeptable Nutzung des Grundstücks und sieht vor, dass alle Verbesserungen, die Sie am Grundstück vornehmen, am Ende des Mietvertrags Eigentum des Grundbesitzers werden (vorausgesetzt, der Mietvertrag wird nicht verlängert).
Unterordnung
Die Erschließung von Grundstücken ist teuer, und Unternehmen zahlen nur sehr selten vollständig mit Bargeld aus eigener Tasche. Stattdessen leihen sie sich Geld, um den Bau zu finanzieren. Bei einem nachrangigen Erbpachtvertrag bietet der Grundbesitzer das Grundstück als Sicherheit für das Baudarlehen des Bauträgers an. Dies gibt dem Landbesitzer einen erheblichen Anteil an dem Projekt, da ein Kreditausfall des Entwicklers zum Verlust des Eigentums an dem Land führen kann. Um dieses erhöhte Risiko auszugleichen, sind die Mietpreise für nachrangige Grundpachtverträge in der Regel höher als für nicht nachrangige Pachtverträge.
Vorteile
Ein Geschäftsinhaber profitiert von mehreren Vorteilen aus einem nachrangigen Erbpachtvertrag. Wenn Sie Land pachten, anstatt es zu kaufen, benötigen Sie im Voraus weniger Geld. Ihre Mietzahlungen sind als Geschäftskosten vollständig steuerlich absetzbar. Wenn Sie dagegen Land kaufen, sind nur die Zinsen abzugsfähig. Wenn der Grundbesitzer das Grundstück als Sicherheit anbietet, kann dies die Erlangung eines Baukredits oder bessere Konditionen erleichtern. Und der Landbesitzer hat jetzt einen direkten Anteil an Ihrem Erfolg, was Ihnen später möglicherweise Flexibilität bietet. Auch Landbesitzer sehen Vorteile. Sie behalten das langfristige Eigentum an dem Land und behalten je nach Vereinbarung eine gewisse Kontrolle darüber, wie das Land genutzt wird. Ihr Eigentum bringt ein stabiles Einkommen. Und sie vermeiden die steuerlichen Konsequenzen eines Verkaufs, obwohl die Miete steuerpflichtiges Einkommen ist.
Nachteile
Für einen Geschäftsinhaber sind die langfristigen Kosten in der Regel höher als die Kosten für den Kauf der Immobilie, obwohl Sie durch einen Erbpachtvertrag im Voraus Geld sparen. Der typische Erbpachtvertrag schränkt auch Ihre Möglichkeiten ein, was Sie mit dem Land tun können. Und gegen Ende der Mietdauer geht die Realität verloren, dass das Geld, das Ihr Unternehmen für die Entwicklung des Grundstücks aufgewendet hat, verloren geht, wenn die Verbesserungen an den Grundbesitzer zurückgegeben werden. Für Landbesitzer ist der größte Nachteil eines nachrangigen Erbpachtvertrags das Risiko, das Land zu verlieren oder für den Kreditausfall eines Entwicklers am Haken zu landen.