Wenn Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien kaufen möchten, sollte Ihre Untersuchung eine Analyse des Vermietungsmarktes umfassen, in der bestimmte Faktoren bewertet werden, um den Mietpreis für Mieter zu ermitteln. Die Schätzung der Höhe der Miete, die Sie sammeln können, ist wichtig für Ihre Entscheidung, eine Immobilieninvestition zu kaufen. Wenn Sie wissen, wie viel Geld die Immobilie auf Ihrem lokalen Markt verdienen kann, können Sie unangenehme Überraschungen vermeiden, nachdem Sie den Deal abgeschlossen haben. Egal, ob Sie einen Apartmentkomplex oder ein Einfamilienhaus kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie viel Arbeit leisten, um die monatliche Miete und den Cashflow genau einzuschätzen.
Adresse
Der Wert des Standorts eines Mietobjekts umfasst mehr als nur die Postleitzahl. Für viele Mieter ist die Nähe zu Schulen, Parks, öffentlichen Verkehrsmitteln, Hochschulen und dem Einzelhandel ein wichtiger Gesichtspunkt. Wenn sich die Vermietung in einer geplanten Stadtentwicklung mit Annehmlichkeiten in der Nachbarschaft befindet, sollte sie sich in der Nähe von Pools und Tennisplätzen befinden. In Gebieten, in denen viele Bewohner zu ihrem Arbeitsplatz pendeln müssen, kann die Nähe zu Autobahnen und öffentlichen Verkehrsmitteln ein entscheidender Faktor sein. Im Gegensatz zu Hausbesitzern, die bereit sind, den Standort zu opfern, um ein erschwingliches Haus zu kaufen, haben viele Mieter möglicherweise nicht die Flexibilität oder den Wunsch, dies zu tun.
Vergleichbare Einheiten
Führen Sie Untersuchungen durch, um festzustellen, wie viel Geld Vermieter in bestimmten Gebieten für die Miete berechnen können. Überprüfen Sie die Mietangebote in der Umgebung. Finden Sie diejenigen, die Ihrer gewünschten Miete in Bezug auf Typ (Wohnung oder Einfamilienhaus), Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Alter, Upgrades, Ausstattung und Lage am ähnlichsten sind. Fahren Sie auch durch die Nachbarschaft und suchen Sie nach Mietschildern, falls diese nicht aufgeführt oder beworben wurden. Wenden Sie sich an den Vermieter oder die Verwaltungsgesellschaft, um die Immobilie sowohl von innen als auch von außen zu sehen. Möglicherweise können Sie auch Bilder des Innenraums online anzeigen. Fragen Sie außerdem die Hausverwalter in der Umgebung nach Ratschlägen zu den Mietpreisen. Wenn Sie feststellen, dass ein Mietangebot teurer zu sein scheint als vergleichbare Einheiten in der Region, finden Sie heraus, wie lange es nicht besetzt ist. Wenn es mehrere Monate lang leer war, ist es möglicherweise überteuert und sollte nicht Teil Ihrer Analyse sein.
Für Eigentümer von Mieteinheiten sollte die Miete, die Sie berechnen, mit Einheiten wie Ihrer übereinstimmen. Die Rationalisierung eines ungerechtfertigten höheren Preises kann zu einem monatlichen Nettoverlust führen, wenn Sie Ihren Tarif senken müssen, um einen Mieter zu finden.
Preis pro Quadratfuß
Vergleichen Sie den Mietpreis pro Quadratfuß Miete in Ihrer Nähe. Dies ist wichtig, wenn Sie keine anderen von Mietern genutzten Immobilien mit derselben Größe oder einer ähnlichen Anzahl von Schlafzimmern und Bädern finden können. Um den Mietpreis pro Quadratfuß zu bestimmen, teilen Sie die monatliche Miete durch die Quadratfuß Wohnfläche ohne Garagen und Schuppen. Zum Beispiel beträgt eine Miete von 1,000 USD pro Monat, geteilt durch eine 800 Quadratfuß große Einheit, 1.25 USD pro Quadratfuß. Wenn Sie drei Schlafzimmer mit zwei Bädern haben und die nächstgelegene vergleichbare Miete vier Schlafzimmer mit drei Bädern ist, verwenden Sie den Preis pro Quadratfuß, um zu bestimmen, wie viel Sie für die Miete berechnen können. Wenn die Einheiten die gleiche Größe haben, sollte Ihre Miete etwas niedriger sein als der Preis pro Quadratfuß der Miete mit einem weiteren Schlafzimmer und Bad.
Leerstandsquote
Nehmen Sie die Leerstandsquoten in Ihre Vermietungsmarktanalyse auf. Die Höhe der monatlichen Miete, die Sie nur berechnen können, ist ein Faktor für die Rendite Ihrer Investition. Der andere Faktor ist, wie einfach Sie das Gerät zu diesem Preis halten und trotzdem Mieter anziehen können. Schließlich bringen Einheiten, die lange Zeit leer stehen, keine Einnahmen. Die Kenntnis des Gesamtbetrags, den Sie in einem Jahr sammeln, ist für eine genaue Berechnung von entscheidender Bedeutung. Das United States Census Bureau veröffentlicht Leerstandsquoten nach Bundesstaaten und großen Ballungsräumen. Vergleichen Sie Ihre Mieteinheit mit dem nächstgelegenen Bereich auf der Liste. Wenn sich Ihre Miete beispielsweise in Escondido, Kalifornien, befindet, verwenden Sie die Leerstandsstatistik für „San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA“, um zu schätzen, wie oft Ihre Einheit wahrscheinlich während eines Zeitraums von 12 Monaten belegt sein wird.
Kaufpreis
Berechnen Sie den Kapitalisierungssatz, um festzustellen, ob eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eine angemessene Rendite für Ihre Investition erzielt. Bestimmen Sie zunächst die Höhe der geschätzten Miete, die Sie verdienen können, und subtrahieren Sie dann die durchschnittliche Leerstandsquote. Wenn Sie 1,000 US-Dollar pro Monat sammeln, sind das 12,000 US-Dollar pro Jahr. Wenn Ihre Leerstandsquote in der Region 10 Prozent beträgt, ziehen Sie 1,200 USD von Ihrer jährlichen Gesamtsumme ab, sodass Ihr Bruttoeinkommen ungefähr 10,800 USD beträgt. Fügen Sie als Nächstes Ihre geschätzten monatlichen Ausgaben hinzu, z. B. Nebenkosten, Steuern, Versicherungen, Gebühren für Hausbesitzerverbände und ggf. Reparaturen. Multiplizieren Sie sie mit 12 Monaten. Ihre Hypothekendarlehenszahlungen sind in dieser Gleichung nicht enthalten.
Subtrahieren Sie die Gesamtkosten von Ihrem jährlichen Bruttoeinkommen, um Ihr Netto-Betriebsergebnis (NOI) abzuleiten. Wenn Ihre Ausgaben beispielsweise 3,600 USD pro Jahr betragen, beträgt Ihr NOI 7,200 USD (10,800 USD minus 3,600 USD). Um festzustellen, ob eine Immobilie eine gute Investition ist, berechnen Sie die Cap-Rate, indem Sie den NOI durch den Verkaufspreis dividieren. Wenn der Kaufpreis 100,000 US-Dollar beträgt, beträgt Ihre Gleichung 7,200 US-Dollar / 100,000 US-Dollar. Dies gibt Ihnen eine Obergrenze von 7.2 Prozent oder eine Rendite auf Ihre Investition, bevor Sie Ihre Hypothekenzahlungen berücksichtigen. Wenn die Cap-Rate zu niedrig ist – beispielsweise unter 5 Prozent -, ist der Verkaufspreis möglicherweise zu hoch und Ihre Rendite deckt möglicherweise nicht die jährlichen Notfallkosten oder eine überdurchschnittliche Leerstandsquote.
Miete
Auch nach sorgfältiger Analyse wird die Höhe der von Ihnen berechneten Miete letztendlich von der Anzahl der interessierten Bewerber bestimmt. Nachdem Sie die Transaktion abgeschlossen und das Gerät gekauft haben, stellen Sie sicher, dass es in gutem Zustand und mietbereit ist (frische Farbe, Arbeitsgeräte usw.). Wenn es mietbereit ist, bewerben Sie das Gerät in lokalen Zeitungen und auf Online-Mietwebsites. Wenn es zahlreiche Anfragen von qualifizierten Interessenten gibt, war Ihre Marktmietanalyse wahrscheinlich korrekt. Wenn Sie jedoch nicht innerhalb von 30 Tagen genügend Antworten erhalten, um einen Mieter zu genehmigen, haben Sie möglicherweise die Höhe der Miete, die Ihr bestimmter Markt tragen kann, überschätzt und sollten in Betracht ziehen, den Preis zu senken, um ihn schnell zu nutzen.