Die Analyse des Cashflows vor Steuern ist ein wichtiges Instrument, mit dem der Immobilieninvestor ein gesundes Ergebnis erzielt, indem er die Eigenkapitalrendite vor einer Investition misst. Bei der Berechnung des Cashflows vor Steuern wird das Betriebsergebnis ermittelt und der Schuldendienst abgezogen. Der Schuldendienst ist die Schuld, zu deren Rückzahlung der Anleger im Zusammenhang mit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verpflichtet ist. Sobald die Schätzung des Cashflows vor Steuern berechnet ist, hat der Anleger einen Einblick in das Unternehmen, bevor er seine Dollars für Immobilieninvestitionen riskiert.
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Bestimmen Sie die finanziellen Parameter der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Zum Beispiel erwägt ein Investor, ein Haus für Mieteinnahmen zu kaufen. Das Haus wird für 250,000 US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 7 Prozent für 360 Monate gekauft. Das Haus ist zu 80 Prozent finanziert. Die monatliche Hypothekenzahlung für das Haus beträgt 1,330.60 USD.
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Bestimmen Sie die potenziellen jährlichen Mieteinnahmen. Zum Beispiel gibt der Mietmarkt in der Region an, dass das Haus für Investitionen für 1,500 USD vermietet wird. 1,500 USD multipliziert mit 12 Monaten entsprechen 18,000 USD potenziellen jährlichen Mieteinnahmen.
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Bestimmen Sie das effektive Bruttoeinkommen. Das effektive Bruttoeinkommen ist das Bruttomieteinkommen zuzüglich anderer Arten von Einnahmen aus der Immobilie zuzüglich etwaiger Rückforderungen abzüglich etwaiger Leerstands- und Inkassoverluste. In Fortsetzung des Beispiels betragen die Bruttomieteinnahmen 18,000 USD pro Jahr. Die Immobilie hat keine anderen Einnahmequellen. Der Investor wird eine Teppichersatzgebühr von 2,000 USD pro Jahr zurückerhalten. Der Investor erwartet einen Leerstandsverlust pro Jahr von 5 Prozent, was 900 US-Dollar entspricht. 18,000 USD plus 2,000 USD für Teppiche minus 900 USD für Leerstandsverluste entsprechen 19,100 USD des effektiven Bruttoeinkommens.
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Bestimmen Sie die jährlichen Betriebskosten. Die Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Investor durch den Betrieb der Immobilie pro Jahr entstehen, einschließlich routinemäßiger Grundstückspflege, Rechtskosten, Dokumentengebühren und Inspektionsgebühren. In diesem Beispiel betragen die jährlichen Betriebskosten 3,650 USD pro Jahr.
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Bestimmen Sie das Betriebsergebnis. Ziehen Sie die jährlichen Betriebskosten vom effektiven Jahresbruttoeinkommen ab. In Fortsetzung des Beispiels beträgt das effektive Bruttoeinkommen 19,100 USD für die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie. Die Betriebskosten betragen 3,650 USD. 19,100 USD minus 3,650 USD entsprechen einem jährlichen Netto-Betriebsergebnis von 15,450 USD.
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Bestimmen Sie den jährlichen Schuldendienst. Der Schuldendienst ist der Betrag, den der Investor in einem Jahr für die Finanzierung der Immobilie zahlen wird. In Fortsetzung des Beispiels beträgt die monatliche Hypothekenzahlung für die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie 1,330.60 USD. 1,330.60 USD multipliziert mit 12 Monaten entsprechen einem jährlichen Schuldendienst von 15,967.20 USD.
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Ziehen Sie den jährlichen Schuldendienst vom jährlichen Betriebsergebnis ab, um die Schätzung des Cashflows vor Steuern zu erhalten. In Fortsetzung des Beispiels beträgt das Betriebsergebnis 15,450 USD und der Schuldendienst 15,967.20 USD pro Jahr. 15,450 USD minus 15,967.20 USD entsprechen – 517.20 USD. In diesem Beispiel verliert der Anleger jedes Jahr 517.20 USD für diese Investition, was sie nicht mehr gesund macht.